2025년 버전 “집 살 때·가지고 있을 때·팔 때” 필수 부동산 세금 가이드

 

“집 한 채에도 세금이 이렇게 많다고?”
평생 가장 큰 지출이 될 주택매매에서 취득세, 재산세·종부세, 양도소득세를 정확히 모르면 예상치 못한 비용 폭탄이 찾아옵니다. 이번 글에서는 2025년 최신 개정 내용과 함께 생애최초 주택 구입자 감면, 다주택자 중과, 1세대 1주택 비과세 조건까지 한 번에 정리했습니다. “취득→보유→양도” 순서로 따라오시면 자연스럽게 이해됩니다.

[목차]

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“집을 살 때” 내는 취득세

매매·증여·상속 등으로 부동산을 취득했을 때는 취득세가 부과됩니다. 건당 4억 원이면 1%라도 세금이 400만 원! 따라서 세율 구조를 반드시 체크해야 합니다.

• 1주택 | 가격 구간별 1 % ~ 3 %
• 2주택 | 조정대상지역 8 % · 비조정지역 1 % ~ 3 %
• 3주택 | 조정 12 % · 비조정 8 %
• 4주택↑ 모두 12 %

생애최초 주택구입이라면 희소식! 실거래가 12억 원 이하 주택은

취득세 최대 200만 원

까지 감면됩니다. 전용 60㎡ 이하 · 취득가 6억 원 이하 소형주택(아파트 제외)은 최대 300만 원까지 확대되니 꼭 챙기세요. 또 2025년 1월 2일부터는 지방 공시가격 2억 원 이하 주택의 중과 제외 기준이 완화됐습니다 

 

“집을 가지고 있을 때” 내는 재산세 & 종합부동산세

기준일: 매년 6월 1일. 해당 날짜에 주택을 보유 중이면 지방자치단체가 재산세를, 국세청이 종합부동산세(종부세)를 부과합니다.

재산세 — 공시가격 구간별 누진 세율

공시가격 (과세표준)	세율
6,000만 원 이하	0.1 %
1억5,000만 원 이하	6만 원 + 초과분 0.15 %
3억 원 이하	19만5,000원 + 초과분 0.25 %
3억 원 초과	57만 원 + 초과분 0.4 %

재산세 계산 공식은 공시가격 × 공정시장가액비율(2025년 주택 60%) × 세율입니다. 예컨대 공시가격 2억 원 아파트라면 과세표준은 1억2,000만 원, 세율 0.15 % 적용, 세액은 약 18만 원입니다 

종부세 — 1주택 12억 원 초과분부터 과세

종부세는 공시가격에서 12억 원을 공제한 초과금액에 대해 부과되며 보유주택 수가 늘어날수록 세율이 가파르게 올라갑니다.

• 3억 원 이하 | 0.5 %
• 6억 원 이하 | 0.7 %
• 12억 원 이하 | 1 %
• 25억 원 이하 | 1.3 % (3주택 이상 2 %)
• 50억 원 이하 | 1.5 % (3주택 이상 3 %)
• 94억 원 초과 | 2.7 % (3주택 이상 5 %)

참고로 고령·장기보유 1주택자는 세액공제(최대 80 %)를 받을 수 있어 “세금 때문에 집을 팔아야 하나?” 하는 고민을 줄여줍니다.

 

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"집을 팔 때” 내는 양도소득세

양도소득세는 실제로 발생한 양도차익에 대해 과세됩니다. 2025년 현재 1세대 1주택이면서 보유 2년↑, 실거래가 12억 원 이하라면 비과세 혜택을 받을 수 있지만, 다주택자는 주택 수·보유기간·지역에 따라 중과세율이 적용될 수 있으니 각별히 주의하세요 

양도차익	세율
1,200만 원 이하	6 %
5,000만 원 이하	15 %
8,800만 원 이하	24 %
1억5,000만 원 이하	35 %
3억 원 이하	38 %
5억 원 이하	40 %
10억 원 이하	42 %
10억 원 초과	45 %

만약 보유기간 1년 미만이라면 기본세율 + 50%p가, 2년 미만이면 기본세율 + 40%p가 가산됩니다. “단기 차익 노린 핀셋 과세”라는 점을 잊지 마세요.

마무리 — 놓치면 손해 보는 “꿀 TIP”

“취득세 감면은 언제 신청해야 하나요?” → 대부분 등기 전 신청해야 하며, 감면 요건을 증명할 서류를 미리 준비하면 신고 시간과 대행 수수료를 줄일 수 있습니다.

“재산세와 종부세를 한 번에 납부할 수 없나요?” → 재산세는 지방세이므로 은행 앱·위택스·지로 모두 가능하지만, 종부세는 국세라 홈택스 또는 은행창구에서 따로 납부해야 합니다. 다만 카드·분납·선납 할인 옵션이 있어 현금 흐름에 맞추어 전략적으로 택할 수 있죠.

“양도세 줄이려면 무조건 장기보유가 답일까요?” → 장기보유특별공제가 최대 80%까지 적용되긴 하지만, 2025년 5월 9일 이후 제도 변화가 예고돼 있습니다. 따라서 매도 의사가 확정됐다면 세무사와 상담해 양도 시기·소득 구간을 조율하는 것이 가장 확실한 절세 방법입니다.

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한 줄 요약

“집은 사는 순간부터 파는 날까지 세금 게임!”
취득·보유·양도 단계별 세율과 감면 조건을 미리 챙겨야 내 집 마련이 진짜 내 편이 됩니다. 

 

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